河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀06民终878号 上诉人（原审原告）：刘某，男，1964年9月6日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。 委托诉讼代理人：郭永利，河北三兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：田某，男，1982年2月26日出生，汉族，住河北省高碑店市。 被上诉人（原审被告）：汪某，女，1982年7月29日出生，汉族，住河北省高碑店市。 二被上诉人委托诉讼代理人：宫强，河北匡合律师事务所律师。 上诉人刘某因与被上诉人田某、汪某房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2016）冀0684民初2397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘某及其委托诉讼代理人郭永利，被上诉人田某、汪某及二被上诉人的委托诉讼代理人宫强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某上诉请求：1、撤销河北省高碑店市人民法院（2016）冀0684民初2397号民事判决；2、解除房屋买卖合同；3、依法改判被上诉人支付上诉人20000元及其他损失；4、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，被上诉人构成违约。1、被上诉人迟延支付房款，尚欠36000元至今未付；2、被上诉人不告知上诉人的情况下，私自将上诉人的另一套房屋（××）缴纳物业费；3、银行于2016年5月13日放款，被上诉人直到2016年5月18日才将250000元给付上诉人。 被上诉人田某、汪某辩称：1、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同合法有效；2、合同双方当事人均已诚信履行各自义务，合同已履约完毕；3、合同签订后，上诉人在履约中首先违约；4、综合全案，被上诉人一直本着诚实信用的原则积极的履行自己的义务，并未违反合同约定；5、合同双方当事人只有忠实、诚信的履行合同义务，才能实现合同目的，保证双方权利，维护市场信用，促进经济发展。综上，上诉人要求解除房屋买卖合同及赔偿损失没有法律和合同依据。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 刘某向原审法院起诉请求：1、解除房屋买卖合同；2、支付违约金20000元；3、诉讼费由田某、汪某承担。 原审法院认定事实：上诉人与被上诉人经高碑店市嘉兆禾房产经纪有限公司介绍签订了《房产房屋买卖合同》，刘某将其自有的高碑店市尚品东方小区5号楼3单元1602号房屋卖于田某，面积约131.96平方米，房屋价款为653202元。合同第三条第二款约定，刘某在交房当日将之前房屋使用所产生的费用全部结清。合同备注部分约定：由于此房还有银行贷款未还清，需用田某代替刘某还款，刘某保证田某还清银行贷款3日内办理完更名手续，田某先给付刘某220000元，剩余430202元等田某房本出来做银行贷款，银行放款日给刘某付清，此房按4950元/平方米计算，准确平米数以房本上面积为准进行付款，房产本出本之日起40天内田某将余款付清，如果到期未付清，田某负责将房产本过户给刘某，中途产生的费用由田某承担，除此之外另赔偿刘某20000元现金。2016年2月16日，涉案房产所有权证书登记完毕，面积为138.03平方米，根据合同约定，房屋总价应为683248.5元。田某、汪某于2015年12月24日给付刘某220000元，2016年1月31日给付64000元，2016年3月21日给付100000元。田某为购买涉案房屋办理了银行贷款，2016年5月13日，银行将借款250000元发放给田某。2016年5月18日，汪某给付刘某250000元。因刘某未按照合同约定将涉案房屋使用过程中产生的物业费、垃圾处理费等费用缴清，2016年6月14日，田某通过微信联系刘某表示愿意替其垫付所欠的物业费等费用，然后交付余款；刘某不同意由田某垫付物业费等费用，并要求支付违约金和利息。2016年6月15日田某为涉案房屋及登记在刘某名下的同一小区的5号楼3单元1702号房屋交纳了物业费等费用34090元、垃圾处理费180元，2016年6月16日田某、汪某给付刘某16090元。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案双方签订的《房产房屋买卖合同》明确约定刘某应当在交付房屋时将该房屋在使用过程中产生的费用付清，但刘某并未履行该项义务，田某、汪某依法有权拒绝刘某要求给付房款的请求，而且该房屋已经实际登记在田某、汪某名下，故对刘某要求解除《房产房屋买卖合同》、支付违约金的主张，原审法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回刘某的诉讼请求。案件受理费150元，由刘某负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，本院所查明的事实与原审无异。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房产房屋买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护。本案中，上诉人称被上诉人尚欠房款36000元未结清，且不承认其代缴物业费的行为，请求解除房屋买卖合同。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。上诉人交付房屋时未能付清该房屋在使用过程中产生的费用，违反合同约定在先，被上诉人有权拒绝履行相应的合同义务，故被上诉人代缴的物业费34090元应当计入总房款，原审中被上诉人出具的证据显示刘某已收到房款650090元，综上刘某收到房款数额合计为684180元。《房产房屋买卖合同》备注条款第五条约定：“此房按4950/平米结算，准确平米数以房本出来以后本上面积为准进行付款”，本案诉争房屋《房屋所有权证》记载面积为138.03平米，此房屋总价款应为4950×138.03=683248.5元，至此被上诉人田某、汪某已完全履行合同义务，不存在违约情形，故本院对上诉人的上诉请求不予支持，原审判决并无不当。 综上所述，刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人刘某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曲 刚 代理审判员 马 媛 代理审判员 周子辰
二〇一七年三月十七日 书 记 员 刘 慧 |
