物业费纠纷案件系民事案件中的新型案件，自立案登记制实施以来，法院受理的该类案件持续增长。物业费纠纷系争点基于物业费问题而引发，实践中，部分物业服务企业在日常安全管理、业主装修工程等领域确实存在着擅提收费标准或设名目乱收费现象，业主自身也常有少交费而享受优质服务的心理趋向。在民法总则[1]更加强调平衡各方平等主体之间的合法权益的大背景下，明确业主与物业服务企业之间的法律关系，业主拒交物业费的权利范围，解决长期存在的若干物业费异议纠纷疑难问题，使业主和物业服务企业合规、合理的行使物业费异议相关权利是亟待解决的问题。
一、业主与物业服务企业之间的法律关系
2003年9月1日《物业管理条例》开始实施，为法院审理物业费纠纷提供了重要法律依据；2009年10月1日《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在物业服务纠纷不断出现新情况、新问题的背景下出台；《民法通则》、《合同法》、《物权法》等主要法律法规对该类案件统一裁判尺度和标准起到了规范、指引作用。业主在建筑物区分所有权理论中被称为建筑物区分所有权人，物业服务法律关系的主体是业主/物业使用人与物业服务企业，客体即物业及物业服务企业的管理行为，内容为主体在物业管理法律关系中享有的权利和承担的义务。需要说明的是，业主和物业使用人系承担连带债务，业主或者物业使用人对于约定范围内的物业费都有义务向物业服务企业支付，业主承担了连带责任后，可以向物业使用人追偿。
二、业主与物业服务企业之间物业费纠纷的实务考察[2]
（一）物业费纠纷案件呈现“二高一难一少”
2015年1月至2017年3月，S法院审结物业费纠纷286件，撤诉159件，调解23件，判决92件，按撤诉处理8件，调撤率为63.6%。案件呈现如下问题：1.与同期小额诉讼案件相比审理天数偏高。2015至2017年，S法院适用小额诉讼程序审理案件的平均审理天数为48天，而物业费纠纷案件的平均审理天数为56天。2.物业费纠纷额小而司法成本较高。实行立案登记制后，物业公司起诉业主拖欠物业费纠纷案件逐年递增，物业费纠纷案件一般标的额较小，诉讼费收取数额低，但进入诉讼程序后，送达、调解、开庭等程序不可缺少，因此类纠纷调解效果不佳，且调解时间较长，由此造成小诉讼大成本。3.涉及法律关系复杂、纠纷化解难度较大。物业服务合同多为开发商与物业公司前期签订，后期物业公司与业主之间未重新签订新的物业服务合同，而业主普遍对前期物业服务合同的内容不熟悉、不认可，致使双方对立情绪大，同时，业主希望通过拒交物业费方式解决开发商遗留问题和物业服务质量不到位问题，而物业公司倾向于将遗留问题推给开发商解决，造成纠纷化解难度。4.业主多为被告、主动诉讼者极少。S法院物业费纠纷案件中，绝大多数均为物业公司起诉业主要求缴纳物业费，业主往往通过被动参与物业费纠纷诉讼达到一并解决物业服务质量问题和房屋质量等问题。
（二）业主、物业服务企业的权利认知存在偏差
1.部分物业服务企业存在物业费乱收取现象
通过对案件样本进行分析，发现部分物业服务企业普遍存在物业服务费用制度不健全、管理混乱的问题。常因房屋、照明及公用设施设备维修不及时，擅自扩大收费范围、提高收费标准，乱搭乱建改变房地和公用设施用途等被拒交物业费，该乱象加剧了业主与物业服务企业之间矛盾，不利于“案结事了”。
2.业主之于物业企业的关系认知不清、维权抉择集中 
通过上述表格可以发现，大多数业主对其与物业服务企业之间的关系认识不够清晰，出现纠纷后因考虑到司法诉讼成本较高，倾向于集中采取投诉的维权途径，这在一定程度上解释了样本案例中绝大多数业主是物业服务企业起诉其支付物业费而被动诉讼的情形。
三、物业费纠纷中抗辩主张的合法性判定与规制
（一）主张物业服务未达标、服务质量有瑕疵
实务中，一般情况是物业服务企业起诉业主要求给付物业费，业主以其提供的物业服务未达到法定或约定的标准，或者是服务质量不到位为抗辩理由拒绝支付或者要求降低物业收费。
业主的这种抗辩很少被法院采纳。由于物业服务项目、内容非常广泛，对应的标准也会因业主个人感受的差异而难有一致的标准，考虑到小区物业纠纷涉及业主较多，擅自在个案中免除或者降低物业费标准势必影响物业公司的服务质量和业主整体的公共利益。法院主要看物业公司是否达到根本违约来判定，区分以下三种情况：物业服务偶有瑕疵，比如电梯偶尔无法正常运行等，一般不认定物业公司的行为构成根本违约，原则上不应调整物业费的标准；存在部分物业服务项目未提供且可以从整体物业费中予以区分，则业主有权要求扣除该部分物业费；物业服务企业服务非常不到位的情形下，个案中也存在法院将物业费标准调低的情况，但在其自由裁量权的行使相当谨慎。
（二）主张物业服务项目的价格计算依据不符
如果确实物业公司在订立物业服务合同时存在欺诈，物业服务项目的价格计算依据不符，如物业公司计算物业服务价格所依据的电梯部数、水泵台数与实不符,应依据实际数量重新计算价格。根据《合同法》规定,物业服务企业以欺诈手段使业主在违背真实意思的情况下订立的合同,业主有权请求人民法院或者仲裁机构变更。
需要说明的是，因欺诈产生的撤销权和变更权，除斥期间为1年，《合同法》第55条第1项的规定，享有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的,撤销权归于消灭。业主行使变更权须经业主大会决定,程序复杂、难度大、耗时长,业主的变更权极易因经过除斥期间而消灭，故在审判实践中,对该变更权除斥期间的起算时间，以业主大会讨论确定物业公司存在欺诈行为时作为除斥期间的起算点。
（三）主张滞纳金过高
物业服务企业在追索业主欠缴的物业服务费时，会要求业主按照合同约定承担相应的滞纳金。滞纳金的性质实际上是业主不履行合同约定所需承担的违约金，业主应予承担；若合同未约定滞纳金，物业服务企业则无权收取滞纳金。滞纳金作为违约金的一种表现形式，适用于违约金的相关法律标准。
业主依据违约金的法律规定主张滞纳金酌减一般予以支持。《合同法》第114条规定，对于约定标准过高的滞纳金，业主可以请求法院予以酌减；《合同法》司法解释（二）第29条规定，当事人约定的违约金超过损失百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。值得注意的是，审判实践中，业主经法院合法传唤拒不出庭，法院将依法缺席审理，若物业服务企业按照合同约定的滞纳金计算方式主张权利时，虽约定的标准明显过高，但由于业主未出庭主张酌减，法院是否应依职权酌减原告主张的违约金，实践中观点不一，笔者认为依据公平原则，应对约定过高的违约金予以酌减。
（四）主张物业服务合同系格式合同
业主常以物业服务合同是格式合同，签署时无选择的余地，和相似区域、相同档次的其他小区的物业收费标准相比,该小区物业费偏高，该合同不是其真实意思表示为抗辩理由拒绝全部或者部分物业费。
法院在审理该类主张时，如果没有提出其他有力的理由,对业主变更物业服务价格的诉讼请求,一般不予支持。合同是平等双方意思自治的表现，法院对合同的过度干预,势必影响物业服务市场的正常运行与发展，替代性解决办法是，如果业主与物业服务企业就变更物业服务价格无法达成一致意见,可依经业主大会作出决议，请求解除物业服务合同。
（五）主张物业费不合法规确定的价格标准
针对物业费的范围及标准,主管机关一般制定一系列规范予以宏观调控。对物业服务费不符合价格标准的，业主的代表性组织业主委员会能否直接起诉要求变更物业费价格，实践中看法不一。
第一种观点认为，应由有关行政机关对价格违法行为进行处理,责令物业公司纠正价格违法行为,法院不应受理此类案件。第二种观点认为,法院应当受理,但在双方当事人对价格不能达成一致意见的情况下,法院只能以合同约定的价格违法为由,判决合同约定的价格无效，而不能主动变更价格。第三种观点认为，对于物业服务收费高于有关价格标准,业主要求降低物业收费的情形,法院应该受理并可以直接按照价格标准的“上限”确定物业收费。笔者认为，第三种观点更为妥帖。首先,法院应当受理此类变更物业服务价格的请求，行政机关的处理是针对行政违法行为,而因该行政违法行为同时侵害了业主的利益，业主当然有权请求人民法院保护其合法权益。其次，判决物业服务合同约定的价格无效不是妥善的处理办法，如果业主一方不主动要求解除物业服务合同,法院应尽可能的维持合同的正常履行,更换物业服务企业的成本较高，更换物业服务企业旷日持久的过程会对小区的正常生活造成不良影响，不符合大多数业主的核心利益，若判决价格约定无效，双方失去履行合同的依据，也会给小区物业服务带来混乱。因此，法院应直接变更物业服务价格。如在某个案中,业主委员会请求物业服务企业无条件将共用天线管理费取消，法院依据有关法规和规章，支持了业主委员会的诉讼请求，变更了物业服务的价格。
四、物业费纠纷中当事人之间权利平衡的路径
通过第二部分、第三部分对物业费纠纷案件的具象分析，发现存在上文所述问题。物业费纠纷常为物业服务企业同时起诉同一小区的多名业主，业主之间由于地缘、人缘、共同利益的关系，易结成联盟，引发群访事件，为防止出现社会问题，对业主和物业服务企业的在物业费纠纷中的权利进行明确和平衡是化解该类纠纷的必经之路。
（一）当事人明确自身的诉讼主体资格
1.业主的诉讼主体资格及限制
业主是物业服务合同的主体，是物业服务合同中与物业服务企业相对的实际权利的享有者和义务承担者，当业主违反物业服务合同或法律、法规、管理规约时，应作为被告承担相应的责任；当物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规、规章及行业规范时，业主可以作为独立的个体提起诉讼。一般情况下，业主除了就个人的权利受到侵害可以起诉外，对全体业主公共利益受到侵害时，其无权以个人名义作为原告提起诉讼。但若业主委员会违反忠实与勤勉义务，怠于维护业主共同利益时应当允许。业主在业主委员会怠于行使权利[3]或业委会未依法成立的情况下，经多数业主同意或授权，可以自己的名义参加诉讼，诉讼风险及诉讼后果由全体业主共同承担。
2.业主大会的诉讼主体资格及限制
物权法第七十八条第二款规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”因此，业主大会可以作为被告，原告资格仅限于合法权益受到前者决议侵害的业主。原因在于：业主大会不是公民，也不是法人，没有属于自己的财产，无法独立承担民事责任。因此，对于业主大会能否以自己的名义为了全体业主的利益而作为原告向第三人提起诉讼，或者作为被告而对第三人的起诉进行应诉的情形，在相关法律、法规及司法解释未作出明确规定的前提下，不宜认定业主大会享有诉讼主体资格。
3.业主委员会的诉讼主体资格及限制
业主委员会是由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主监督的自治组织，具备限制诉讼主体资格。关于业主委员会的诉讼主体资格，理论实务界有三种观点:第一种观点认为业主委员会系社团法人；第二种观点认为，业主委员会没有自己独立的财产，不具有独立诉讼主体资格；第三种观点认为,业主委员会具有合法地位,有一定的组织机构和运营财产，属于我国《民事诉讼法》所规定的其他组织的一种。笔者认为,业主委员会可以作为诉讼主体参加诉讼,但应限于业主共同权益遭受侵害的情形。首先,由于业主具有个体分散性和意志多元性的特点，当业主的共同权益遭受侵害时,需要一个机构代表全体业主行使诉讼权利。[4]业主委员会作为代表全体业主意志的业主大会的执行机构,具有组织性和稳定性，可以独立行使诉讼权利。其次,部分地方物业管理法规明确承认业主委员会能进行独立的民事诉讼活动。如《上海市居住物业管理条例》。再次,业主委员会不具有独立的运行财产，无法自行承担民事责任，为避免业主委员会作为独立诉讼主体导致权利义务不对等的情形,应对业主委员会的诉讼主体资格限定在业主共同权益遭受损害的范围内。[5]这样既克服了全体业主为维护共同权益提起集团诉讼的困难，也可以避免集团诉讼潜在的社会不稳定因素，同时消弭了业主委员会滥用诉讼权利的空间。
（二）法院在个案中合理分配举证责任
关于服务质量标准等事项的举证责任问题，如按照“谁主张谁举证”的原则,业主认为物业管理企业的服务不符合标准,由业主举证，但由于物业服务专业性较强，普通业主关于物业服务方面的知识相对匮乏，加上业主所主张的物业服务企业的违约事实往往时间跨度常，导致取证困难。笔者认为，业主提出的物业服务质量问题属于合同履行问题，举证责任应适用最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第5条“对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定。法院根据情况区别对待,如果业主提出物业管理企业某一项或某几项服务义务未履行时,根据司法解释的规定,物业管理企业应承担其已依约履行的举证责任；如果业主承认物业管理企业履行了服务义务但提出物业管理企业在履行义务时存在瑕疵,可考虑由业主承担履行义务存在瑕疵的举证责任。
（三）给当事人维权提供救济途径
《物业管理条例》第67条规定:“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。”样本案件中，部分业主以该条规定为依据,称物业管理企业起诉业主交纳物业服务费用须先由业主委员会督促,否则物业管理企业无权直接提起诉讼。经过调研发现，法院对该条文的理解不同，部分法院以该条规定为依据，对于没有经过业主委员会催交的物业费纠纷，均不予立案；另一部分法院判断的标准是，如业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同的，业主委员会应当督促业主限期交纳物业服务费,逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉；物业管理企业直接与业主签订有物业服务合同的，以及前期物业服务企业依据物业管理公约向业主追索物业费的，不应适用该条文规定。
笔者认为，为了避免业主委员会怠于或难以催告，致使物业管理企业无法起诉的弊端，业主委员会的催告不应视为物业管理企业起诉的前置条件和途径。《物业管理条例》第67条立法原意主要是强调两个层次的内容。[6]第一，业主不交纳物业费的行为实际上侵害了物业管理区域内其他按时交费业主的合法权益,是对业主共同利益的侵犯，在此语境下，业主逾期不交纳物业费用的,由业主委员会出面代表全体业主督促其限期交纳,体现了业主自我管理、自我监督。第二，业主享受了服务而不交纳服务费，是一种违约行为,按照《民事诉讼法》的有关规定，物业管理企业可以向法院提起诉讼。
[1]《中华人民共和国民法总则》于2017年3月15日第十二届全国人民代表大会第五次会议通过。
[2] 以J省X市S法院审理的286件物业费纠纷案件为分析样本。
[3]业主委员会怠于行使权利的情况包括：（1）业主委员会拒不组织召开业主大会临时会议商讨诉讼事宜，或者虽然召开临时会议但不按业主大会决议提起诉讼的。（2）对于业主委员会无须业主大会单独授权即能提起诉讼的事项，当业主委员会在收到业主书面请求的一个月内，未进行处理或者处理结果没有得到业主认可又未提起诉讼的。（3）如果情况紧急、不立即提起诉讼就会给业主利益造成不可弥补的损失时，业主可无须经过上述程序直接起诉。
[4]陈伟：《物业管理法律关系研究》，http:www.ecpmi.org/xinwen/newslist。
[5]具体表现为以下几种情形: 1.物业管理企业因违反合同约定而损害业主共同权益的；2.业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业 拒绝退出的；3.物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《条例》第29条第1款规定的资料移交给业主委员会的；4.其他损害全体业主共同权益的情形。除此之外, 业主委员会不得作为诉讼主体参加诉讼。
[6]国务院法制办农业资源环保法制司、建设部政策法规司、住宅与房地产业司编：《物业管理条例释义》，知识产权出版社2003年版，第157页。
