北京市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）京03民终11691号 上诉人（原审被告）：马淑季，女，1950年7月20日出生。 委托诉讼代理人：杨靖（马淑季之夫），男，1946年9月28日出生。 委托诉讼代理人：李松，北京市东元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩二民，男，1967年10月27日出生。 委托诉讼代理人：要鸿志，河北匡合律师事务所律师。 上诉人马淑季因与被上诉人韩二民确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初56631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马淑季及其委托诉讼代理人杨靖、李松，被上诉人韩二民的委托诉讼代理人要鸿志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马淑季上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回韩二民的诉讼请求，一、二审案件受理费由韩二民承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，涉诉房屋是虽属限价商品住房但是由韩二民通过拆迁取得，这类房屋只有本次拆迁的被拆迁人才能购买，并不向不特定社会公众配售，不同于一般意义上政府的保障性住房，因此涉诉房屋转让不侵犯符合条件的不特定社会公众的公平配售保障性住房的权益，马淑季与韩二民签订《北京市房屋买卖合同》并未损害社会公共利益。一审法院适用法律错误，限价商品住房5年内不能转让是《北京市限价商品住房管理办法（试行）》中规定的，不能据此认定合同无效，且对于不满五年的限价商品房住房保障办公室并不是一律回购，一审法院未向住房保障办公室核实是否回购。现涉诉房屋已满五年，可以上市交易，双方也约定待能过户时协助办理过户登记手续。 韩二民辩称，同意一审判决，请求维持原判。 韩二民向一审法院起诉请求：要求确认韩二民和马淑季于2010年12月5日签订的《房屋买卖合同》无效。 一审法院认定事实：2010年12月5日，韩二民（出售方，甲方）和马淑季（买受方，乙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方出售的涉案房屋，该房屋已设定抵押，抵押权人为北京银行成寿寺支行，至今未还贷余额约为32万元，经甲乙双方协商一致，该房屋成交价为100万元，乙方在签订本合同的同时向甲方支付购房定金22万元，乙方采取全款一次性支付的形式支付房屋交易款项。 2010年12月6日，双方签订《补充协议》，约定，乙方于2010年12月5日给付甲方前期首付款22万元，乙方支付2011年1月1日至2011年6月1日此房屋月供共计12194元，扣除6个月的月供剩余房款支付给甲方共计767800元。甲方取得房产证后，协助乙方办理过户手续，且配合乙方合理缴税。办理过户手续当日，甲方将房屋交予乙方，且做物业变更。甲方同意乙方提前入住，装修。甲方同意，乙方预留10万元整作为该房屋的保证金，于过户当日支付。 马淑季于合同签订后陆续向韩二民支付房款90余万元，马淑季亦在签订合同后将涉案房屋交付给韩二民居住使用至今。 另查，韩二民于2011年12月22日取得涉案房屋的所有权证书。 经询，双方当事人均表示如果合同被确认为无效，合同无效的后果其另行解决。 一审法院认为，损害社会公共利益的合同无效。本案中，涉案房屋属于限价商品房，韩二民于2011年12月22日取得涉案房屋的所有权证书。限价商品房系北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，出售对象具有特殊性。根据现有政策法规，此类房屋在购买人取得房屋权属证书后5年内不得转让，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。而韩二民与马淑季签订涉案合同的时间为2010年12月5日，尚在涉案房屋的限售期内，如确认合同有效将损害住房保障管理部门的回购权利及其他具备限价商品住房购买资格者的权益。故该院认定韩二民和马淑季就涉案房屋签订的买卖合同无效，韩二民的诉讼请求该院予以支持。关于合同无效而产生的法律后果及相关损失，双方表示另行解决，该院不持异议。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：韩二民和马淑季于二〇一〇年十二月五日签订的《房屋买卖合同》无效。 二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，合同效力问题是人民法院主动审查的内容，即对无效合同主动干预是人民法院的职权所在，判断合同是否有效是以合同签订时该合同是否存在无效情形进行考量。本案中，涉诉房屋虽然是经过拆迁取得，但其性质属于限价商品住房。限价商品住房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。本案双方签订合同的时间为2010年12月5日，该时间尚在涉诉房屋的限售期内，基于前述限价商品住房的特殊性，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益”的规定，由于限价商品住房转让的对象是特定的，如果确认该合同有效，将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的人无法按正常价格和渠道购买，也违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，直接导致社会公共利益受损，因此该合同应为无效，故本院对马淑季有关“合同不损害社会公共利益，且具备上市条件应认定为有效，一审法院适用法律错误”的上诉请求和理由不予采纳。因双方均表示合同无效后产生的法律后果及相关损失不在本案中处理，双方可另行解决。 综上所述，马淑季的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由马淑季负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 张印龙 审 判 员 张 慧 审 判 员 石 煜
二〇一七年九月二十九日 法官助理 张思齐 书 记 员 邸 硕 |
